안녕하세요!
우리 모두 부자 될 수 있도록 유용한 투자 정보를 드리는 'le-u'입니다.
연준이 지난 9월 19일 금리 인하를 발표하면서 한은도 기준 금리를 0.25%를 인하하는 결정을 내렸는데요,
지난 글에서 다뤘듯, 금리 인하는 부동산 시장에 변화를 줄 뿐 만 아니라, 투자자의 심리 변화에 직접적인 요인이 됩니다.
그렇다면, 투자자가 아닌 부동산을 공급하는 자, 즉 시공사(건설사)와 시행사에게도 금리 인하가 직접적인 영향을 끼치지 않을까요?
그래서, 오늘은!
부동산을 개발할 때 기업(시행사)이 자금을 조달하는 방식 중에 하나인 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
1. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이란?
부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)은 특정 프로젝트의 수익을 담보로 하여 자금을 조달하는 금융 기법입니다. 이 자금 조달 방식은 대규모 부동산 개발 프로젝트에서 자주 사용되며, 개발자와 투자자 간의 리스크를 분산시키는 데 큰 역할을 합니다.
왜 개발자와 투자자 간의 리스크를 분산시키는 데 큰 역할을 하느냐? 그 의문에 대한 답은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 구조를 보면 알 수 있습니다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 구조를 한 눈으로 정리해 보겠습니다. 아래의 이미지를 한 번 보실까요?
위 도식화 된 이미지를 바탕으로 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 주요 참여자를 살펴보자면 다음과 같습니다.
- 시행사 : 프로젝트를 기획하고 실행하는 주체
- 시공사 : 프로젝트에 따라 부동산을 준공하는 건설사
- 금융기관 : 자금을 제공하는 은행 및 투자회사
- 투자자 : 프로젝트의 수익을 기대하며 자금을 투자하는 개인 또는 기관
이러한 구조의 특성상 프로젝트의 성공 여부에 따라 자금의 회수 방식이 달라지기 때문에, 각 참여자의 역할이 매우 중요하다고 할 수 있습니다.
2. 장점
다음으로 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 장점을 알아보도록 하겠습니다.
- 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 가장 큰 장점은 자금 조달의 용이성입니다. 대규모 프로젝트를 진행할 때, 필요한 자금을 한 번에 조달하기 어려운 경우가 많습니다. 이때 부동산 PF를 통해 필요한 자금을 단계적으로 조달할 수 있습니다.
- 프로젝트의 수익을 기반으로 하므로, 개발자는 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.
- 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)는 리스크 분산의 효과도 있습니다. 여러 투자자가 참여하게 되면, 각자의 리스크가 분산되어 프로젝트의 성공 가능성이 높아집니다.
부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 이러한 장점 덕에 단기간에 수많은 아파트들이 생길 수 있었던 것이지요. 하지만 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)는 무시할 수 없는 치명적인 단점이 존재하는데요, 다음 세번째 단락에서 그 단점을 알아보도록 하겠습니다.
3. 단점
가장 큰 문제는 여러 참여자가 유기적으로 연결되어 있기 때문에 프로젝트의 실패 시 투자자와 금융기관 모두 큰 손실을 입을 수 있다는 점입니다.
또한, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)은 여러 이해관계자가 얽혀 있기 때문에 의사결정 과정이 복잡해지고 이로 인해 프로젝트 진행이 지연될 수 있습니다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 단점은 금리 인상 시기에 더 뚜렷해지는데요, 금리가 상승하면 대출 이자 부담이 증가하게 되어 프로젝트의 수익성이 저하될 수 있습니다. 최근에 이러한 부동산 프로젝트 파이낸생(PF)의 문제점이 뉴스에 많이 언급이 됐었죠. 2021년부터 2023년까지 우리 한국의 금리는 5.50%에 도달했으며, 이러한 고금리 시기는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 문제점이 더욱 부각되는 시기였습니다. 장기적으로 지속된 고금리는 결국 부실 채권이 눈덩이만큼 불어나는 결과를 낳았고 프로젝트 참여자들의 연쇄적인 부도 사태를 야기하게 되었습니다. 쉽게 말씀드리자면, 첫번째, 고금리 이자를 감당하지 못한 소형 시행사가 무너지고 두 번째, 공사비를 제때 받지 못한 건설사가 무너지면서
세 번째, 자금을 대출해 준 금융기관, 조합원들에게 까지 고스란히 그 피해가 전달된 거죠. 결국 GS건설, 현대건설, 삼성물산과 같은 대형 건설사들만이 살아남게 된겁니다.
4. 미래 전망
그렇다고 "부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이 무조건 나쁜 자금 조달 방식이냐?" 라고 물으신다면 저는 "글쎄"라고 대답하고 싶습니다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)은 앞으로도 계속해서 중요한 역할을 할 것으로 예상됩니다. 특히 길었던 고금리 시기가 끝나고 금리 인하가 시작된 만큼 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)은 다시 한번 그 장점을 발휘할 것이라 생각합니다. 또한 앞서 언급한 문제점을 충분히 겪은 만큼 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 구조와 운영 방식이 변화하고 있으며, 지속적인 관심과 연구를 통해 앞으로의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)은 더욱 발전할 것으로 기대됩니다.
자, 오늘 다룬 주제
"부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 구조와 장단점"은 여기까지 구요,
저도 이 글을 작성하면서 공부가 참 많이 되었는데, 여러분은 어떠셨을까요?
이 글이 여러분께 많은 도움이 되었길 바라며,
다음은 좀 더 유익한 정보의 주제로 함께 공부하는 시간을 갖도록 하겠습니다.